Sinteza legislativa privind Administratorul Asociatiei de Proprietari

Conform Legii 230/2007:

Art. 28. – (1) Asociaţia de proprietari poate intermedia servicii între furnizori şi proprietarii consumatori, în special cu privire la serviciile publice de utilităţi, pe baza unor contracte de prestări de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile şi obligaţiile cu privire la serviciul furnizat aparţin, pe de o parte, furnizorului şi de cealaltă parte, proprietarului.

(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilităţi, furnizorul serviciului va acţiona împotriva proprietarilor restanţieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaţiei de proprietari constă în: repartizarea facturilor către proprietari prin lista de plată lunară, încasarea şi plata sumelor reprezentând contravaloarea consumului facturat, înştiinţarea furnizorului cu privire la debitori.
Art. 34. – (1) Administrarea, întreţinerea, investiţiile şi reparaţiile asupra proprietăţii comune sunt în sarcina asociaţiei de proprietari.
(2) Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.
Art. 35. – (1) Pentru activitatea de administrare care include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie, asociaţia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator de imobile, fie poate încheia contract de administrare cu persoane juridice specializate şi autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori care au ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplică în mod corespunzător prevederile art. 21 alin. (2) şi ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin încheierea unui contract individual de muncă, conform celor stabilite prin negociere directă.
(3) Candidaţii pentru funcţia de administrator de imobile trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele solicitate, garanţiile profesionale şi materiale prevăzute de lege şi trebuie să nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaţiilor şi al eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă, precum şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în cazul în care administrarea clădirii este asigurată de persoane juridice, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide şi asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor.
Art. 36.  – Administratorul, persoană fizică sau juridică, are, în principal, următoarele atribuţii:
a) prestarea serviciilor în mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti;
c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală a proprietarilor;
f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege.
Art. 37. – Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare.
Art. 38. – Pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot încheia poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională. Asigurarea de răspundere civilă profesională nu acoperă riscurile cu privire la fraudă, înşelăciune, deturnare de fonduri înfăptuite cu bună-ştiinţă. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot încheia poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională.

Conform Normelor de aplicare a Legii 230/2007:

Art. 22. – (1) Activitatea de administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie.
(2) Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de către autorităţile administraţiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a) să aibă ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract;
b) să aibă angajate persoane atestate în condiţiile prezentelor norme metodologice;
c) să dovedească că au bonitate financiară.
(4) Administratorii trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a clădirii pe care urmează să o administreze.
(5) Administratorul asigură managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite de comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti, dacă nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală;
f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, precum şi a celor stabilite prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.
(6) Contabilul răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.
(7) Administratorul care îndeplineşte şi funcţia de contabil în partidă simplă are obligaţia să întocmească şi să completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenţa fondului de reparaţii, registrul pentru evidenţa fondului de rulment, registrul pentru evidenţa sumelor speciale, registrul pentru evidenţa fondului de penalizări, precum şi alte formulare specifice activităţii de contabilitate, prevăzute prin ordin al ministrului economiei şi finanţelor.
(8) În situaţia în care asociaţia de proprietari angajează un casier, acesta răspunde de efectuarea operaţiunilor de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier. Pentru încasările în numerar, asociaţia de proprietari are obligaţia să emită chitanţe care vor cuprinde obligatoriu următoarele date: numărul de ordine, în baza unei serii, care identifică chitanţa în mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa şi codul de înregistrare fiscală ale asociaţiei de proprietari pentru care se emite chitanţa.
(9) Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. În caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plată.

……..   Conform Normelor de aplicare a Legii 230/2007:

Art. 58. – (1) Persoanele fizice care doresc să obţină calitatea de administrator de imobile sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaţiile de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se eliberează pentru o perioadă nedeterminată şi este valabil pe tot teritoriul României.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de către autoritatea administraţiei publice locale care l-a eliberat, dacă nu mai sunt îndeplinite condiţiile pentru exercitarea acestei activităţi